1つの
不動産の
証券化に当たり、安全性重視の
テッド型とハイリターン期待の
エクイティ型の証券を同時に発行できるのには理由がございます。
さまざまな投資家のニーズに応えるために、異なるタイプの証券で
優先劣後
構造をつくるためです。
優先劣後構造では、種類の異なる証券の間で、どちらに先に
金利や
配当、
あるいは償還金を支払うかという序列をつくります。
つまり、もし証券化した不動産が結果的に
売却損をだしたとき、単一の証券
であれば、
全投資家に対して
元本割れが生じてしまう危険があります。
そこで優先劣後構造つくって、
利払いや
元本の返済に序列をつけます。
そして、優先権のある投資家に先に
償還金を支払い、そのランクを支払い
終わっても償還金が残っている場合に、次のランクの投資家に支払うという
やり方で、一部の投資家のリスクを軽減させることができます。
しかし、序列づけをするだけでは、劣後部分の証券に魅力が無くなります。
そこで、優先権のある証券は利率を低くし、最悪元本が一切戻って来ない
可能性もございます。
劣後の証券には、予想以上の収益が得られた時には、それを応分に配当する
という仕組みを、優先劣後構造は持っています。
デット型とエクイティ型の両方を発行するときは、デット型が優先されます。
そのため、デット証券は高い安定性を確保することができますが、予想外の
売却益が出ても受け取ることが出来ません。
一方のエクイティ証券はより高いリスクを負う分、大きな利益を手にする
チャンスが生まれることになります。
また、デット型で構成される
MBSや
CMBSの場合、デット型を数種類に分け、
との中で
利率を変えて、優先されるほうが利率が低いという優先劣後構造を
組む場合もございます。
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