過去数年間で米国のリート市場におきまして、リートのM＆Aによる買収統合が加速的に進む
こととなったのです。この結果、リートの形態にも変化が生じています。
その代表としてCMBS市場を補完するモーゲージREITの復活です。そして、不動産景気循環
サイクルの中では、このような一連の成長は、REITが投資形態として成熟し、投資セクターと
しての役割を担うこととなったわけです。
そして、市場原理の中で不動産投資の有用性が信頼されているからだと思います。REITは、
本質的には不動産投資ですが、投資する形態はあくまでも証券です。
不動産の直接投資とは違いますのでファンドマネジャーは、プロパティマネジャーではなく、
アセットマネジャーになるケースが多いとされています。
そして証券投資する投資化サイドには、不動産アナリストと同様に、証券アナリストの存在が
大きくなります。REITによる不動産投資がすでに完成された状態にあるアメリカでは、投資
システムとして年金や保険といった機関投資家の存在が非常に大きいようです。
こうした機関投資家は、長期に
安定した投資を求めると同時に、成長性を非常に重視するの
が特徴とされています。しかし、容赦なく大量に売ったり買ったりするため、大きく混乱する
場面に遭遇することも頻繁におこります。
成長性を明確に求めるために現時点でのROEなどの指標だけではなく、再投資される原資
が明確に算出されるFFO、Pay/OUTレシオの指標が重要視された事も十分に考えられます。
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