キャッシュフローとは何か？キャッシュフローとは、本来の意味は
「
お金の流れ」のことです。
しかし、ここではその
投資商品がもたらす
利益の総和をいいます。
不動産の場合、
家賃収入など常に入ってくる
収益と
売却益の総和を指します。
キャッシュフローは、
インカムゲインと
キャピタルゲインの２つがあります。
家賃収入など、その
資産が常に生み出してくれる
収益をインカムゲインと呼び、
不動産を売却した
売却益をキャピタルゲインといいます。
売却益もキャッシュフローなら、従来と変わらない部分もあるんじゃないか
という人もい多いかと思います。
たしかに従来も
価格上昇が期待出来る不動産を買って、数年後に売って
利益を
あげたという構図もございました。
そこで得た利益もキャピタルゲインです。
しかし、バブル時代、そのキャピタルゲインの価格を支配していたのは
「
地価＝土地の値段」でした。
しかし、これからはそれ以上にそのビルの
収益性が重要になります。
もちろん、地価がゼロになるわけではありませんが、それまで土地一辺倒だった
評価方法から、建物の収益性がより重視されてきたことです。
一般に、
収益還元法と呼ばれるキャッシュフローを評価する計算方法が、不動産の
評価方法としても注目され、すでに
DCF法や、
ダイナミックDCF法などの精度の
高い評価方法も出てきています。
REITなどの
不動産証券化商品では、こうした方法評価の基本となります。
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